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《关于加强住房公积金流动性风险防控规范使用政策的通知》政策解读
【信息来源:】【信息时间:2017-04-12 18:04  阅读次数: 】【字号 】【】【】


2017年4月11日,中心印发了《关于加强住房公积金流动性风险防控规范使用政策的通知》(以下简称《通知》),对我市住房公积金提取、贷款使用政策作了进一步规范。为便于政策的理解、掌握、落实,现就《通知》主要内容解读如下:

一、《通知》出台背景

2016年以来,我市住房公积金按照市政府决策部署,紧紧围绕房地产去库存,全面落实住房公积金促进住房消费各项惠民政策,全力支持职工住房消费。2016年,全市住房公积金归集18.70亿元,同比增长18.3%;职工提取12.47亿元,同比增长25.7%,日均提取517万元,峰值达到单日提取2180万元;发放住房公积金贷款7720笔共24.29亿元,同比分别增长95.9%、69.3%,日均放贷1008万元,峰值达到3550万元,接近2015年放贷额2倍,相当于2012年—2014年放贷额之和,住房公积金个贷率96.89%、使用率98.31%(5月、6月、7月更是双双破百,位居全省第一位),远超个贷率85%的警戒线。住房公积金收支失衡,入不敷出,资金缺口达12.31亿元,流动性严重不足。为化解流动性不足,我中心按照市第二届住房公积金管委会第三次会议精神和有关政策规定,积极开展住房公积金个人住房贷款转商业银行住房贷款(以下简称“公转商”)贴息业务,2016年共办理“公转商”贴息贷款7.5亿元,支持职工住房消费。2017年前两个月我市住房公积金资金使用始终高位运行,根据我市住房公积金缴存、使用资金结余及下一步职工使用需求分析预测,2017年住房公积金流动性不足形势暂时难以缓解。

为加强流动性风险管控,按照省政府《关于进一步扩大住房公积金制度受益范围的若干意见》(豫政办〔2016〕223号)、《河南省住房公积金提取管理办法(试行)》、《河南省住房公积金贷款管理办法(试行)》及2017年省住房公积金监管“全面梳理规范住房公积金使用政策,强化住房保障功能,重点支持职工基本住房消费,不得超出规定使用范围,加强资金风险管控”要求,中心对我市住房公积金使用政策进行梳理规范,提出了《关于加强住房公积金流动性风险防控规范使用政策的建议》,一是突出资金安全性。注重收支平衡,防控流动性风险,防范系统性贷款逾期风险,保障资金安全有序运行。二是强化住房公积金住房保障功能。提取方面,纠正超范围使用,保证职工销户提取,重点支持职工基本住房贷款需求;贷款方面,对贷款额度按照“多缴多贷、早缴多贷、存贷结合”的原则实行动态调控,根据我市公积资金使用结余情况,在管委会确定的最高贷款额度内,适时调控可贷额度,公平互助,普惠共享。

二、《通知》主要内容

(一)关于规范购房提取。按照《河南省住房公积金提取管理办法(试行)》规定,规范住房公积金提取使用,重点支持缴存职工基本住房消费需求。

1、购买新建自住房未使用本市住房公积金贷款的,自合同签订之日起5年内凭房地产管理部门备案《商品房买卖合同》和购房发票(或购房收据)可以申请提取一次住房公积金支付房款和基本装修费用,提取本人住房公积金账户中存储余额不足的,可按照配偶、父母、子女的顺序提取住房公积金,提取总额不得超过房价总额或装修标准核定总额。

2、购买二手自住房未使用本市住房公积金贷款的,自合同签订之日起5年内凭房屋买卖合同、房屋交易完税凭证和过户后房屋所有权证可以申请提取一次住房公积金,提取本人住房公积金账户中存储余额不足的,可按照配偶、父母、子女的顺序提取住房公积金,提取总额不得超过房屋交易完税凭证计税金额。

解读:

2015—2016年,我市职工购房提取占提取总额的50%左右,占缴存总额的35%左右,资金难以积累,无法支撑贷款使用。为尽力支持职工基本住房贷款需求,按照《河南省住房公积金提取管理办法(试行)》规定,本此政策调整对5年内提取次数作出明确规定,明确了职工购买新建自住房、二手房和新房装修三种情形提取住房公积金的,自购房合同签订之日起5年内均可提取1次住房公积金(购房提取与装修提取互不排斥),提取本人住房公积金账户余额不足的,可按照配偶、父母、子女的顺序提取住房公积金,提取总额分别不超过新房房价总额、二手房交易完税金额和装修标准核定总额。本次政策出台之前职工同一套房屋在规定时限内以上述理由提取过住房公积金的,不能再以相同理由办理提取业务。

(二)关于规范偿还自住房商业贷款提取。职工提取住房公积金偿还自住房商业贷款本息的,首次办理提供借款合同原件、复印件和贷款银行出具的显示贷款余额的贷款还款明细单,再次办理只需提供贷款银行出具的显示贷款余额的贷款还款明细单。提取方式为逐月提取还贷、年度提取还贷、提前部分(或全部)提取还贷三种方式。

解读:

2015年9月,为提高使用效率,简化办理手续,对职工商业还贷提取仅审核其借款合同,这样虽然方便了职工使用,但不利于掌握职工还款情况,容易造成资金流失现象,加大住房公积金流动性压力,影响职工正常的提取、贷款使用需求。本次政策调整对此作出调整,明确了职工购房使用商业住房贷款的,可凭借款合同和贷款银行出具的显示贷款余额的贷款还款明细单申请提取住房公积金,提取方式分为逐月提取还贷、年度提取还贷、提前部分(或全部)还贷三种方式,支持职工住房消费。这样既发挥了住房公积金住房保障作用,促进资金使用更加合理、规范,也契合了《河南省住房公积金提取管理办法(试行)》相关规定。

(三)关于规范提取使用范围。按照《河南省住房公积金提取管理办法(试行)》规定,取消重大疾病提取,强化住房公积金住房保障功能。

解读:

中心自2012年推出重大疾病提取住房公积金政策以来,累计为患九种重大疾病的职工及直系亲属提取住房公积金345.7万元,在减轻患病职工经济压力,保障民生方面作出了积极尝试。但是,按照省政府办公厅《关于进一步扩大住房公积金制度受益范围的若干意见》(豫政办[2016]223号)和2017年河南省住房公积金监管:“要强化住房公积金保障功能,重点支持职工基本住房消费,不得超出规定的使用范围”的要求。重大疾病提取与住房公积金制度功能定位不符,应予取消。因此,中心对现行提取贷款使用政策进行全面梳理,按规定取消了大病提取,强化住房公积金住房保障功能。

(四)关于实施贷款额度动态调控。我市住房公积金个人住房贷款按照“公平互助、普惠利民,存贷结合、责权对等,风险预警、资金安全”的原则,实施贷款额度动态调控,防范住房公积金流动性风险,住房公积金个人住房贷款额度按以下三个条件综合计算核定:

1、住房公积金个人住房贷款单笔最高额度不超过管委会确定的50万元。

2、贷款金额与缴存基数、账户余额、缴存时间、资金流动性关联,具体如下:

贷款金额≤[借款人夫妻双方缴存基数×50%÷拟贷款年限月还款额 借款人账户余额×10×缴存时间系数 配偶账户余额×10×缴存时间系数]×资金流动性调节系数

其中:(1)借款人夫妻双方缴存基数×50%÷拟贷款年限月还款额≤20万元。

(2)借款人账户余额×10×缴存时间系数 配偶账户余额×10×缴存时间系数≤30万元。

(3)职工异地缴存的住房公积金或12个月内一次性补缴的金额不予认定。

(4)个人住房公积金账户封存或断缴时间超过3个月的,缴存时间系数按0.3核定。个人住房公积金账户启封或断缴后续缴的,缴存时间以启封或续缴时间起计算。

(5)资金流动性调节系数根据我市住房公积金归集、使用情况适时公布。

3、月还款额不超过家庭月收入的50%。

解读:

本条规定是有关住房公积金个人住房贷款额度核定方式的调整,与原政策不同之处是在原政策的基础上增加了贷款金额与缴存基数、账户余额、缴存时间、资金流动性关联的计算公式。计算过程分为三个步骤:

第一步:借款人夫妻双方缴存基数×50%÷拟贷款年限月还款额≤20万元。

其中:“借款人夫妻双方缴存基数×50%”体现的是月还款额不超过家庭月收入的50%的要求;“拟贷款年限月还款额”是指每壹万元住房公积金贷款相对应贷款年限的月还款额(详见附件1);“借款人夫妻双方缴存基数×50%÷拟贷款年限月还款额≤20万元”体现的是以还款能力计算可贷额度占最高可贷额度50万元的比例不超过40%,即不超过20万元,以还款能力计算可贷额度低于20万元的,取实际计算数值,高于20万元的,取20万元。假如一个工资基数仅为1800元的单身职工申请住房公积金贷款,贷款年限30年,按还款能力计算其可贷款额度就能够达到20.6万元,按照“高于20万元,取20万元”的原则,该职工按还贷能力计算可贷额度取20万元,加上按账户余额和缴存时间计算的可贷额度,综合计算可贷额度预计在21万元以上,能够很好地起到住房公积金贷款额度“限高保低”作用。

经过测算:

贷款期限30年,缴存基数达到1741元,本部分额度就能达到20万元。

贷款期限20年,缴存基数达到2269元,本部分额度就能达到20万元。

贷款期限10年,缴存基数达到3910元,本部分额度就能达到20万元。

第二步:借款人账户余额×10×缴存时间系数 配偶账户余额×10×缴存时间系数≤30万元。

其中:“借款人账户余额×10”是为了充分体现多缴多贷和公平互助,计算可贷额度时将职工个人住房公积金账户余额放大了10倍;“缴存时间系数”是根据职工缴存住房公积金时间不同而设定的(详见附件2);“借款人账户余额×10×缴存时间系数 配偶账户余额×10×缴存时间系数≤30万元”是指以账户余额和缴存时间计算可贷额度占最高可贷额度50万元的比例不超过60%,即不超过30万元,计算可贷额度低于30万元的,取实际计算数值,高于30万元的,取30万元。假如一个单身职工住房公积金账户余额为3.6万元,缴存时间为3.5年,则按账户余额和缴存时间计算可贷额度为36万元,按照“高于30万元的,取30万元”原则,该职工按账户余额和缴存时间计算可贷额度为30万元,加上按还贷能力计算的可贷额度,综合计算可贷额度可达50万元,保证了缴存住房公积金较多的职工能够贷到最高贷款额度。

经过测算:

单职工缴存2年(24个月)以上,账户余额43000,该部分额度就能达到30万元。

单职工缴存3年(36个月)以上,账户余额30000,该部分额度就能达到30万元。

单职工缴存4年(48个月)以上,账户余额20000,该部分额度就能达到30万元。

单职工缴存5年(60个月)以上,账户余额15000,该部分额度就能达到30万元。

双职工各缴存2年(24个月)以上,账户余额之和43000元,该部分额度就能达到30万元。

双职工各缴存3年(36个月)以上,账户余额之和30000元,该部分额度就能达到30万元。

双职工各缴存4年(48个月)以上,账户余额之和20000元,该部分额度就能达到30万元。

第三步:可贷额度=(第一步计算结果 第二步计算结果)×资金流动性调节系数

其中:资金流动性系数是指根据住房公积金满足职工住房贷款需求能力的不同情况(住房公积金资金贷款使用情况即个贷率)制定的贷款额度调节参数,结合我市实际,经过反复测算,我市住房公积金资金流动性系数设定区间详见附件3,具体数值由中心根据我市住房公积金归集、使用情况适时公布。

计算过程中需要认真把握的几个问题:

1、职工异地缴存的住房公积金,依据缴存地出具的《缴存使用证明》认定缴存基数和缴存时间,但其在异地缴存的账户余额不列入计算范围。

2、我市缴存职工自贷款申请之日向前推算12个月内补缴住房公积金的金额不予认定,但受财政拨款方式影响或确因单位原因造成个人漏缴的,由管理部出具情况说明可以认定。

3、处于封存状态的个人住房公积金账户缴存时间系数按0.3核定.

4、账户状态属于未封存状态,但断缴时间超过3个月的缴存时间系数按0.3核定。

5、个人住房公积金账户启封或断缴后续缴的,缴存时间以启封或续缴时间起计算。

(五)关于加强楼盘风险防控。防范住房公积金个人住房贷款系统性风险,办理我市住房公积金贷款的楼盘销售项目,多层楼盘主体建设需封顶,高层楼盘主体建设需建到2/3以上。

解读:

近年来,全国多地出现房地产企业项目没有完工,资金链断裂导致老板跑路、项目烂尾等现象,不仅严重损害购房人的利益,住房贷款系统性逾期风险隐患也随之加大。为加强风险防控,确保资金安全,根据我市问题楼盘化解情况,参考郑州、洛阳等省内其他地市做法,对我市住房公积金贷款楼盘项目准入条件进行调整,要求房地产开发企业商品房销售申请使用住房公积金贷款的,需具备以下两个条件:

1、取得《商品房预售许可证》。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》,商品房预售实行许可证制度,开发企业进行商品房预售应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》,未取得的不得进行商品房预售。

2、多层楼盘项目主体需封顶,高层楼盘主体建设需建到《规划许可证》、《预售许可证》批准所建楼层的2/3以上。

通过对楼盘项目准入条件的调整,可以有效防范因楼盘项目停工、烂尾带来的住房公积金贷款资金风险。同时,对已备案的楼盘项目要不定期核查,发现处于非正常施工状态、保证金账户被查封或扣划等风险过大的楼盘项目,经中心主管领导批准后,可暂停住房公积金贷款受理,已受理未发放的住房公积金贷款可暂停发放。

(六)关于加强信用风险防控。防范住房公积金贷款逾期风险,加强借款人信用审核,有以下情况之一的,不予受理住房公积金个人住房贷款:

1、借款人夫妻双方信用报告中,信用卡及各类贷款(不含已结清的助学贷款)连续逾期3期(含)以上或累计逾期6期(含)以上的。

2、借款人夫妻双方因信用不良住房公积金账户被人民法院依法冻结或强制划转的。

解读:

随着住房公积金制度覆盖范围不断扩大,使用住房公积金贷款购房不同用工形式的人员不断增多,贷款余额不断增加,逾期风险隐患也会随之加大。为有效防控贷款风险,确保资金安全完整,维护职工切身利益,本条规定明确加强信用风险防控。对信用卡及各类贷款(不含已结清的助学贷款)连续逾期3期(含)以上或累计逾期6期(含)以上的,以及借款人夫妻双方因信用不良住房公积金账户被人民法院依法冻结或强制划转的,不予受理住房公积金个人住房贷款。

需要重点说明的两个问题:

1、对出现逾期的信用报告,不接受金融机构出具的各类情况说明。主要原因是:依据人民银行《征信管理条例》第四十条规定:“信息主体认为其信息存在错误、遗漏的,有权向征信机构提出异议,要求更正。征信机构应当按照国务院征信业监督管理部门的规定受理异议申请,并在收到异议申请之日起20个工作日内完成对异议信息的核查和处理,书面答复异议申请人。个人提出异议申请,征信机构未按照前款规定办理的,该信息主体有权以书面方式要求该征信机构一次性删除其全部信息”。借款人如对信用报告中记载的内容有异议的,可向原信用卡、贷款发放机构提出异议,要求予以更正,无需向中心出具情况说明。

2、依据中心业务系统中记录,凡住房公积金账户曾被法院依法冻结或强制划转的借款人(含配偶),不予受理贷款申请。主要原因是:人民法院依法冻结或划扣,通俗的讲就是人民法院依法审判并作出判决后,被执行人在拒绝履行相应法律责任时,人民法院才采取的强制措施。因民间借贷、经济纠纷不还款或无能力还款,经法院判决后仍拖欠不还的借款人属于信用极度不良,个别甚至会被人民法院列入“老赖”名单,对其发放住房公积金贷款存在极大的逾期风险。

各部门在《通知》执行过程中遇到的新情况、新问题,请及时向中心反馈,中心将认真研究解决,不断提高我市住房公积金管理工作水平和职工满意度。

附件:1.壹万元住房公积金拟贷款年限月还款额对照表

2.缴存时间与缴存时间系数对照表

3.个贷率与资金流动性调节系数对照表

2017年4月12日

附件1

壹万元住房公积金拟贷款年限月还款额对照表

贷款年限(年)

等额本息月还款额

等额本金月还款额(首月)

首套房

二套房

首套房

二套房

1

2

428.71

429.92

439.58

441.88

3

289.71

290.92

300.69

302.99

4

220.24

221.45

231.25

233.54

5

178.58

179.80

189.58

191.88

6

153.06

154.52

165.97

168.68

7

133.26

134.74

146.13

148.84

8

118.43

119.93

131.25

133.96

9

106.92

108.42

119.68

122.38

10

97.72

99.24

110.42

113.13

11

90.21

91.74

102.84

105.55

12

83.96

85.50

96.53

99.24

13

78.68

80.24

91.19

93.89

14

74.17

75.74

86.61

89.32

15

70.27

71.86

82.64

85.35

16

66.86

68.47

79.17

81.88

17

63.87

65.49

76.10

78.81

18

61.21

62.85

73.38

76.09

19

58.84

60.49

70.94

73.65

20

56.72

58.38

68.75

71.46

21

54.80

56.48

66.77

69.47

22

53.07

54.76

64.96

67.67

23

51.49

53.20

63.32

66.02

24

50.05

51.77

61.81

64.51

25

48.73

50.47

60.42

63.13

26

47.52

49.27

59.13

61.84

27

46.40

48.16

57.95

60.66

28

45.37

47.14

56.85

59.55

29

44.41

46.20

55.82

58.53

30

43.52

45.32

54.86

57.57

注:本表数据按照人民银行现行住房公积金个人住房贷款利率计算,如遇人民银行利率调整,按调整后利率执行。

附件2

缴存时间与缴存时间系数对照表

缴存时间

缴存时间系数

6个月(含)以下

0.3

7个月—12个月

0.4

13个月—24个月

0.5

25个月—36个月

0.7

37个月—48个月

1.0

49个月—60个月

1.5

60个月以上

2.0

附件3

个贷率与资金流动性调节系数对照表

个贷率

资金流动性调节系数

65%以下

1.20

65%—75%(含)

1.10

75%—85%(含)

1.00

85%—90%(含)

0.95

90%—95%(含)

0.90

95%以上

0.85

注:个贷率是指住房公积金个人住房贷款余额与住房公积金归集余额的比率,反映住房公积金缴存、使用资金结余情况,是防范住房公积金流动性风险的重要指标。